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李力群

上海三湘（集團(tuán)）設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理助理李力群對(duì)太陽(yáng)能如何提升房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了闡述。李力群說(shuō)，2016年三湘地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)房產(chǎn)銷售總額為23億元，凈利潤(rùn)達(dá)到7.05億元，溢價(jià)很高。三湘地產(chǎn)在提升產(chǎn)品性能或者說(shuō)舒適度方面做了很多功課，太陽(yáng)能對(duì)整個(gè)產(chǎn)品有很大的貢獻(xiàn)。

三湘地產(chǎn)

三湘地產(chǎn)從民營(yíng)企業(yè)發(fā)展成為上市企業(yè)。目前，從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工、建材加工、裝飾、廣告、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)到最后的物業(yè)管理一系列業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)然并不是所有的產(chǎn)業(yè)都是三湘自己做，也包括一些外購(gòu)；2015年加入了DGNB，DGNB是德國(guó)可持續(xù)建筑委員會(huì)，它強(qiáng)調(diào)可持續(xù)建筑理念。對(duì)于如何把一個(gè)建筑做成對(duì)生態(tài)影響最小，同時(shí)又是健康的、綠色的、環(huán)保建筑問(wèn)題，三湘做了很多工作；在落實(shí)的項(xiàng)目當(dāng)中，DGNB的試點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)要求提得很高，一些地方已經(jīng)超越了我們國(guó)情的發(fā)展，甚至有的在國(guó)內(nèi)都無(wú)法采購(gòu)能達(dá)到檢測(cè)報(bào)告要求的符合指標(biāo)的材料。公司的開(kāi)發(fā)的理念是綠色科技地產(chǎn)，旨在完成從實(shí)現(xiàn)宜居到雅居標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)。

關(guān)于節(jié)能

節(jié)能有兩個(gè)問(wèn)題，一是如何落到實(shí)處，二是技術(shù)如何升級(jí)并融入節(jié)能和健康技術(shù)路線中去 。目前的太陽(yáng)能生產(chǎn)企業(yè)以及以太陽(yáng)能為中心的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，都過(guò)于專注于自己的產(chǎn)品，如果把太陽(yáng)能放在整個(gè)建筑里，它只不過(guò)是產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的一環(huán)，節(jié)能途徑是一個(gè)綜合應(yīng)用的集成。首先從圍護(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)考慮墻體保溫，有無(wú)遮陽(yáng)措施，建筑物的氣密性以及是否包括熱泵，都屬于高效能源系統(tǒng)的因素，要考慮可再生能源的應(yīng)用，交付給用戶的是健康的建筑。這個(gè)健康的建筑到目前為止在上海已經(jīng)出臺(tái)了政策，政策要求外環(huán)以內(nèi)全部是精裝交房，所以三湘對(duì)精裝房里面空氣污染的問(wèn)題也要著手解決。另外，整個(gè)系統(tǒng)達(dá)到合理運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，要充分考慮維護(hù)因素，以方便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題快速解決。

三湘地產(chǎn)的典型項(xiàng)目基本上都達(dá)到綠色二星或者是綠色三星的標(biāo)準(zhǔn)，也都成為上海市的節(jié)能示范項(xiàng)目，無(wú)論運(yùn)用太陽(yáng)能還是運(yùn)用熱泵，都圍繞著綠色健康建筑做一些節(jié)能項(xiàng)目。

利用太陽(yáng)能很重要的一點(diǎn)就是光照，自然采光，自然通風(fēng)，同時(shí)一定要強(qiáng)調(diào)外墻保溫，外部結(jié)構(gòu)，斷橋門窗和鋁合金系統(tǒng)以及在南向有日照和東西向日照的窗戶上都要加遮陽(yáng)卷簾的被動(dòng)措施。主動(dòng)措施目前為太陽(yáng)能以及儲(chǔ)熱水箱設(shè)備在陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用。

舒適度的要求 采暖要真正達(dá)到好的效果要注意室內(nèi)的舒適度指標(biāo)的要求。夏季19到24℃，當(dāng)然也可以適當(dāng)提升到26℃，冬季到22℃，濕度40%到70%；采暖期間要求地面溫度不超過(guò)29℃，吊頂表面溫度不超過(guò)35℃，墻和窗的內(nèi)表面溫度和室內(nèi)的溫差小于8℃；在地面和頂面采暖時(shí)溫度不可以太高，太高會(huì)產(chǎn)生燥熱感。例如采用輻射制冷、輻射采暖系統(tǒng)，每天早上運(yùn)行的時(shí)候，溫度設(shè)定可稍微高一點(diǎn)，會(huì)提高到35℃到40℃，等到室內(nèi)溫度達(dá)到19℃時(shí)，再把溫度調(diào)到30℃，通過(guò)人為調(diào)節(jié)后舒適感就增強(qiáng)了。

很多建筑物忽略墻和墻體的內(nèi)表面溫度和室內(nèi)溫度，如果室內(nèi)溫度設(shè)定為22℃，因?yàn)閿酂針驔](méi)有做好，陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)表面溫度只有9度到10度，空調(diào)的室內(nèi)溫度即使接近40℃，人仍然不會(huì)感到舒適。所以利用太陽(yáng)能采暖或者改造的時(shí)候要優(yōu)先采用低溫供水，與圍護(hù)結(jié)構(gòu)成為一個(gè)需熱梯，室內(nèi)溫度增長(zhǎng)會(huì)比較均勻，是比較好的方法。

制冷期間最容易忽略靠窗的部位。不太節(jié)能的窗子，外表面溫度會(huì)達(dá)到52℃到60℃，內(nèi)表面的溫度會(huì)達(dá)到40℃左右，所以靠窗的地方也會(huì)因熱輻射造成不舒適。

改善措施。三湘地產(chǎn)有個(gè)獲獎(jiǎng)項(xiàng)目叫海尚云邸，該系統(tǒng)做完保溫以后在外墻又掛了一層板。在板與墻之間形成一個(gè)夾層，保溫效果很好。另外，在高層住宅當(dāng)中目前用兩種加厚式保溫措施，上海地區(qū)外墻保溫做3cm到5cm就可以了，但是我們做到10cm或者是做到5cm的時(shí)候，隔熱效果會(huì)更好。門窗系統(tǒng)是公司自已生產(chǎn)的。它是內(nèi)開(kāi)內(nèi)導(dǎo)的排氣方式，氣密性達(dá)到6級(jí)以上。也有外遮陽(yáng)卷簾，在夏季能起到很好的隔熱作用，因?yàn)樗墙饘俚模瑧?yīng)用的過(guò)程當(dāng)中還要考慮安全，如果用戶外出，把卷簾全都降下來(lái)可以起到很好的防盜作用。

太陽(yáng)能建筑一體化在高層的應(yīng)用分析

2006年最早在上海松江樓盤中應(yīng)用，應(yīng)用面積為20萬(wàn)㎡左右，也是國(guó)家十﹒一五科技支撐計(jì)劃的可再生能源示范項(xiàng)目以及上海市的節(jié)能示范項(xiàng)目。但后來(lái)不再作為三湘地產(chǎn)推薦的項(xiàng)目。在后期發(fā)現(xiàn)存在著人少的時(shí)候水還夠用，人多的時(shí)候熱水不夠用的現(xiàn)象，其原因就是當(dāng)初的設(shè)計(jì)根本沒(méi)從實(shí)際需求出發(fā)。而三湘公司的理念就是以使用者的角度去設(shè)計(jì)和分析。這是與公司的設(shè)計(jì)理念相悖的。

在每個(gè)項(xiàng)目中應(yīng)用太陽(yáng)能的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)方案擬訂、討論和定案的過(guò)程，到底采用的是集中集熱分戶計(jì)量的方式，還是采用分布式的方式等都需要討論。在分析中，首先考慮屋頂?shù)募療岱桨福呛髞?lái)考慮用熱方面還有很多問(wèn)題。雖然造價(jià)也不是特別高，但是換熱不均勻，用戶用熱無(wú)法計(jì)量，給收費(fèi)造成困難；在熱水運(yùn)輸中，管道熱損比較大，所以到目前為止集中集熱分戶供熱的方式中，物業(yè)都沒(méi)有收費(fèi)。原因是很大一部分熱量損失在熱水管網(wǎng)上，約占70%，所以，這種方式對(duì)住宅是不適用。

安裝太陽(yáng)能板之前，需要做立面太陽(yáng)能日照時(shí)數(shù)進(jìn)行分析，做完分析之后再反過(guò)來(lái)推斷太陽(yáng)能板的安裝方式和布局。在張江項(xiàng)目當(dāng)初定案的過(guò)程，首先在建筑規(guī)劃的時(shí)候研究布局，推敲完之后再形成效果圖，并且要求把日照分析也做出來(lái)，因而設(shè)計(jì)非常重要。無(wú)論太陽(yáng)能還是其他能源，一定要考慮能夠連續(xù)供水，保證存水量要夠用。設(shè)計(jì)人員在陽(yáng)臺(tái)的角上留下為以后安裝和檢修落腳的地方，因?yàn)榻ㄖ褂脡勖?0年，太陽(yáng)能產(chǎn)品的壽命也就是25年或者是20年，所以在預(yù)制的住宅中要注意考慮到維護(hù)方便的因素。

應(yīng)用太陽(yáng)能的幾個(gè)歷史階段

2011年把太陽(yáng)能熱水水箱、太陽(yáng)能泵站以及水罐集成化，就像一個(gè)冰箱一樣放在陽(yáng)臺(tái)上，并且還增加了室內(nèi)的熱水循環(huán)。只要按鍵循環(huán)16秒就出熱水；輔助熱源采用燃?xì)鉅t，燃?xì)鉅t制熱速度快，水箱是一個(gè)預(yù)熱水箱，水要經(jīng)過(guò)燃?xì)鉅t再向外供應(yīng)，當(dāng)水溫低于45℃燃?xì)鉅t會(huì)啟動(dòng)，高于45℃燃?xì)鉅t停止；房?jī)r(jià)上漲促使我們?cè)?013年對(duì)房子做了改進(jìn)，對(duì)設(shè)備間進(jìn)行了挖掘使用，在應(yīng)用上為陽(yáng)臺(tái)節(jié)省了1㎡。房?jī)r(jià)從2011年的2萬(wàn)元上升到2013年的3萬(wàn)元一直到2015年的8萬(wàn)元，這就意味著為用戶節(jié)省了6萬(wàn)元。為了提高集熱效率，把陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)做成斜面。

太陽(yáng)能和建筑結(jié)合 在建筑立面不仔細(xì)就看不到太陽(yáng)能，并且不產(chǎn)生光污染，建筑沒(méi)有大的凹凸，日照效果也很好；把多層建筑的太陽(yáng)能集熱板放在天窗上面，效果很好，更加美觀；效果圖上看不到太陽(yáng)能板，實(shí)景中也看不到有太陽(yáng)板，航拍一張有光熱板。

上海崇明的別墅項(xiàng)目中應(yīng)用光伏板。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶分析發(fā)現(xiàn)，該建筑是客戶的第二居住地，只在周末度假用。通過(guò)對(duì)郊區(qū)別墅調(diào)研發(fā)現(xiàn)，冬季屋子里很冷，開(kāi)著空調(diào)也不能很快熱起來(lái)，因?yàn)闆](méi)有熱源補(bǔ)充。開(kāi)空調(diào)成本又太高，所以要為用戶設(shè)計(jì)用免費(fèi)的光電和光熱的聯(lián)合應(yīng)用。

三湘地產(chǎn)對(duì)別墅供暖做了多種可行性的研究，在做樣板房的時(shí)候做了十多套，采暖也應(yīng)用了不同的形式，包括輻射制冷，輻射采暖。目前，所有的標(biāo)配有一個(gè)雙盤管。把在市場(chǎng)上見(jiàn)到的兩用爐、系統(tǒng)爐、冷凝爐的應(yīng)用方案做出來(lái)了，并且也都做到樣板房里面。從周一到周五太陽(yáng)能的得熱量是免費(fèi)的并將熱量?jī)?chǔ)存在雙盤管水箱里面，然后通過(guò)閥門切換實(shí)現(xiàn)供地暖。

光伏發(fā)電

在高層住宅小區(qū)應(yīng)用。設(shè)想將光伏板裝在住宅的屋面上發(fā)電，為地下車庫(kù)提供照明，因?yàn)槲菝鎸儆谒袠I(yè)主，對(duì)于補(bǔ)貼事項(xiàng)等要與物業(yè)協(xié)調(diào)好之后再行實(shí)施；另外，公司還為室內(nèi)安裝了空氣凈化設(shè)備，還要用電，所以崇明這個(gè)項(xiàng)目把新風(fēng)機(jī)也裝上去。新風(fēng)機(jī)用電量非常小，200W/h，所以一天的用電量也就2kW左右。

整個(gè)建筑要可持續(xù)發(fā)展，社會(huì)才能可持續(xù)發(fā)展, 最終達(dá)到建筑被動(dòng)節(jié)能、主動(dòng)獲得的目標(biāo)。其中，利用太陽(yáng)能是很好的方式。

免費(fèi)PPT下載：太陽(yáng)能提升房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值